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二手房交易有猫腻 物业费包袱谁买单
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【案情简介】

“再苦不能苦孩子,再穷不能穷教育。”为使孩子能够不输在教育起跑线上,家长往往不惜花费重金购置一套教学质量优异的学区房产。然而要入住称心满意的学区房,有时候也不是件容易的事儿。家住诸暨市安华镇的何先生就遇到了这样的一件烦心事。

3月上旬,何先生考虑到儿子学龄将近,就东拼西凑在牌头镇某小区购置了一套二手毛坯房。交易合同约定,何先生一次性给付房屋购买款项70万元后,可以随时从物业领取房屋钥匙,其他费用均由卖方承担。为能在儿子入学报名前入住新房,何先生紧赶慢赶制定了房屋装修方案,不想却在物业公司吃了闭门羹,还收到4875元物业费用补缴通知单。一时气急之下,何先生到浙江省诸暨市消费者权益保护委员会(以下简称“诸暨市消保委”)牌头分会进行投诉。

【处理过程及结果】

接到投诉后,分会工作人员立即赶赴小区物业公司了解情况。物业分司解释,按规定业主需在结清物业服务费用后方可领取房屋钥匙。而何先生购置房屋时,业主变更未通知物业公司,原业主在转手交易后便将物业费用的“包袱”抛给了何先生。

经工作人员多次调解,何先生同意向物业公司缴纳二个月服务费用390元,物业公司先行给付何先生房屋钥匙用于装修。物业费用结清凭证在原业主补缴物业费用到账后,由物业公司出具。

【案例评析】

买二手房时因为原房主拖欠物业费而导致的遗留问题。从法律上讲,应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性,合同是两者之间的问题,不能涉及第三人。由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人,所以新业主没有义务支付该部分物业费。简单来说,房子的转移并不意味着债务的转移。新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同亲系,只对购房后的物管费承担缴纳义务,因此物业公司的说辞站不住脚。针对此类问题,提醒消费者:(一)付房款时留物业交割保证金为了避免原房主拖欠物业费赖帐而产生纠纷,建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用,交接之前的一切费用由卖方承担,并且将这一条款写进合同。可以在付房款的时候留出部分尾款,作为物业交割保证金,直到买卖双方物业交割顺利完成,买方才把物业保证金退还给卖方。若卖方恶意拖欠物业费,可直接用物业交割保证金支付物业欠费,这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。(二)没留物业保证金怎么办?1、找中介。如果房屋是通过中介交易的,可以先行找中介垫付,让中介去找原房主追缴物业费,但是只有极少数中介公司可以做到。2、依法拒绝缴纳。根据我国《物业服务收费管理办法》第十五条的规定:“物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”因此,对于这部分费用的,如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有特别约定,应当由原业主承担。

买二手房,原房主拖欠物业费而产生纠纷的问题其实在签合同前就可以避免,即使住进去之后才发现原房主物业欠费,只要记住这点——物业公司是没有法律依据向现业主追缴的就够了。

案例提供:浙江省诸暨市消费者权益保护委员会